广东深圳:法官拍案丨注意!这种安居房租赁协议可能无效!

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最近热播的《你是我的荣耀》中,

一群航天科研人员吃火锅讨论房价的剧情,

扎中了万千“打工人”的心。

“深漂”一族更是深有同感,

别说买房了,租房价格都让人肉疼,

经常交完房租,工资只剩一半。

不少“深漂”表示,想定居在深圳?

只能说:

好不容易等到一套安居房可租住,

本来是欢天喜地,喜大普奔的好消息,

但如果协议书“搞歪”了,

那就分分钟得不偿失!

本期“法官拍案”带你走进

《安居房的诱惑》,

一起来防踩坑,避避雷吧!

01

案情简介

2015年10月29日, A公司与其员工甲某签署《安居房配租协议书》。

上述合同签订后,甲某向A公司付清了全部申购款项80.6万元及办理房产证税费,甲某自行装修了涉案房产,自2015年12月25日入住至今。

2018年,A公司以双方签署的《安居房配租协议书》违反了深圳市安居房的政策规定,损害了公共利益为由,向宝安法院提起诉讼,要求确认该合同无效,并要求甲某搬离该房产。

法院在审查过程中发现,因A公司与甲某签订《安居房配租协议书》的行为违反了《深圳市人才安居办法》第二十九条第二款规定。深圳市住房和建设局根据相关规定,已于2019年4月向A公司作出行政处罚决定。

安居房不再“安居”?!

假“租赁协议”,真“买卖合同”?!

这波骚操作真是令人咂舌。

而A公司和甲某结局如何?

我们接着往下看~

02

法院经审理认为

A公司与甲某签署《安居房配租协议书》,约定A公司将涉案房产的永久使用权配租给甲某,甲某向A公司支付了购房款及办理房产证税费,该房产亦一直由甲某使用至今,可以认定双方就涉案房产存在房屋买卖合同关系。

但由于涉案房产为保障性住房且为限制产权住房,按照《深圳市保障性住房条例》及《深圳市人才安居办法》的相关规定,该房产目前不具备转让条件,也只能由A公司出租给本单位在本市未拥有商品住房或者政策性住房的职工。

故上述《安居房配租协议书》已违反了有关保障性住房的规定,损害了公共利益,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定,应为无效。

A公司明知该房屋只能出租给其单位员工而不能出售,但其仍与甲某签署协议将该房屋出售予甲某;甲某作为购买房产一方,未对涉案房产是否存在交易限制尽到审慎的注意义务,且双方签署的《安居房配租协议书》亦对“配租”作出了明确约定及解释。可见,双方对于《安居房配租协议书》无效均存在过错,应就对方损失承担50%的赔偿责任。

依照无效合同的处理原则,双方当事人依据合同取得的财产应当互相返还。

即甲某应当将涉案房产返还A公司,并支付占有房产期间的占有使用费。

A公司应向甲某返还购房款及甲某支付的办证税费共计82.8万余元,并支付占有资金期间的利息。

关于房屋占有使用费

A公司主张应自涉案房产交易给甲某之日即2015年12月25日起计至甲某实际返还房屋之日止,占用费按每月租金5000元计算。对此,本院认为,涉案房产为政府配租房屋,A公司对其主张的计算标准并未举证证明,本院酌情参照龙华区2017年龙华新区福城街道房屋指导租金标准,判令甲某按照12元/平方米/月向A公司支付2015年12月25日起至实际返还房屋之日止的占有使用费,每月计为1075元。

关于房屋装修损失

根据前述关于过错责任的认定,A公司及甲某应当各自对对方的损失承担50%的赔偿责任。本案中,经评估涉案房产的装修造价为11.7万余元,其中固定装修部分造价为4.5万余元,可移动家具部分造价7.1万余元。由于可移动家具并未与涉案房产形成添附,甲某仍可进行利用,因此,该项金额不应作为甲某的装修损失计算。因此,A公司应向甲某赔偿固定装修部分造价50%的损失,即2.2万余元。对于A公司诉讼请求超出本院认定部分,本院不予支持。

关于房屋增值部分

A公司另诉请甲某向其赔偿房屋增值部分的损失152.2万余元。由于涉案房产为保障性住房,A公司及甲某就买卖涉案房产而签署的《安居房配租协议书》为无效合同,双方均不能基于该无效合同而获利,且双方对于合同无效均存在过错,A公司诉请甲某赔偿该房屋的增值部分,于法无据,本院不予支持。

03

判决结果

2019年10月,广东省深圳市宝安区人民法院作出判决如下 :

01

双方签署的《安居房配租协议书》无效;

02

甲某向A公司返还涉案房产并支付房屋占有使用费;A公司向甲某返还购房款及利息并赔偿装修损失;

03

2021年1月25日二审判决驳回上诉,维持原判。

04

法官说法

民事审判三庭 陈蕾仰

依照《深圳市保障性住房条例》和《深圳市人才安居办法》的相关规定,实行定向配租住房的买受单位可将房产出租给其单位在我市为拥有商品住房或者政策性住房的职工。

那么,公司与职工签署的《安居房配租协议书》是否必然有效?

第一,关于《安居房配租协议书》所形成的法律关系的认定。

本案中,A公司与甲某签署的《安居房配租协议书》,约定A公司将涉案房产的永久使用权以80.6万余元的价格一次性配租给甲某,并约定,如政策允许则将产权过户至甲某名下。随后,甲某向A公司支付了购房款及办理房产证税费,该房产亦一直由甲某使用。根据上述合同签订及履行情况,可以认定A公司与甲某签订的《安居房配租协议书》虽然名义上系房屋租赁合同,但实际上系就涉案房产所达成的买卖合同关系。

第二,关于《安居房配租协议书》法律效力的认定。

实行定向配租住房的买受单位将房产“出租”给职工而签署的《安居房配租协议书》,对合同是否有效应当考察合同的实际履行内容进行综合判断,避免合同以房屋租赁的名义掩盖房屋买卖之事实,导致公共利益受损。

本案中涉案房产系市住房保障部门依法向经市政府批准的企事业单位组织出售的保障性住房(定向配售住房),属限制产权住房,不具备转让条件。因此,A公司与甲某签署的《安居房配租协议书》违反了有关保障性住房的规定,损害了公共利益,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定,应为无效合同。

第三,用人单位及职工在使用保障性住房的过程中,均应当认真查阅并严格遵守保障性住房的相关法律、法规的规定,以免出现上述合同无效的情形,造成不必要的损失。另根据《深圳市保障性住房条例》及《深圳市人才安居办法》等规定,对于违反规定的个人及用人单位可能将承担被驳回或不予受理住房保障申请、罚款、纳入不良行为记录等法律责任。

05

法律小贴士

《深圳市保障性住房条例》

第四十一条购买的保障性住房在取得完全产权前不得转让、出租、抵押,但为购买本套保障性住房而向银行设定的抵押除外。

规定年限届满后,购买保障性住房的家庭或者单身居民申请取得完全产权的,应当缴纳土地收益并按照市政府确定的标准缴纳房产增值收益等价款。

《深圳市人才安居办法》

第二十五条 住房保障部门应当每年在本级政府网站和本部门政府网站公布面向重点企事业单位配租(售)的公租房的数量、位置以及配租(售)情况。

实行定向配租(售)的住房由承租(买受)单位负责日常管理。承租(买受)单位只能出租给本单位在本市未拥有商品住房或者政策性住房的职工。

定向配租(售)的承租(买受)单位应当将本单位配租公租房的条件、程序以及结果等在本单位网站或者信息公告栏公示,并将配租结果报住房保障部门备案。

第二十九条 定向配租(售)住房的承租(买受)单位有下列情形之一的,由住房保障部门责令限期改正,处3万元罚款;逾期未改正的,处10万元罚款,提请取消其重点企事业单位资格:

(一)向本单位不符合条件员工或者非本单位员工出租配租(售)住房的;

(二)未将本单位配租(售)住房的配租条件、程序以及结果依法公示的;

(三)未将本单位配租(售)住房的配租情况报住房保障部门备案的;

(四)未及时查处本单位员工违规转租配租(售)住房行为的;

(五)累计3个月未按时缴交租金或者相关费用的。

定向配租(售)住房的承租(买受)单位有下列情形之一的,由住房保障部门责令限期改正,处5万元罚款;逾期未改正的,处20万元罚款,提请取消其重点企事业单位资格:

(一)擅自改建、扩建配租(售)住房的;

(二)擅自改变配租(售)住房用途的;

(三)利用配租(售)住房从事非法活动的;

(四)违规出售配租(售)住房的。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

备注:根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的规定,民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

编辑:任喆

来源:中国法院网

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